二轮供地放量又放价，深圳还能全部熔断吗？

首轮供地全部地块触顶的轮供量又深圳又来了。

7月5日，地放深圳挂牌2022年度第二批集中供地用地信息，深圳推出16宗地块，全部总出让面积33.29万平方米，熔断总起拍价349.83亿元，轮供量又计划于8月4日分上下午两场组织出让。地放

从供地规模来看，深圳本次出让的全部地块数量比首轮多出一倍。彼时，熔断深圳出让8宗地，轮供量又土地总面积约32.1万平方米，地放总起始价约168.11亿元，深圳相比之下，全部二轮供地地块数量增加100%，熔断总起拍价增加108%，均有大幅提升，不过出让面积仅微增3.7%。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，此次出让宗数及起拍价仅次于去年年中的供地，彰显了市场“回升在即”的背景下，开发商可能在回升前，提前布局土地储备的预期。由此，政府土地供应端也积极回应诉求和引导市场预期，以增加供应来激发需求，促进供需两端同步着力，让新房市场从供地到开发，再到销售，能够全链条回升。

具体来看，这16宗地块分布在深圳6个区域，其中前海合作区有1宗，龙岗区、宝安区各占4宗，龙华区有3宗，光明区、坪山区各占2宗，均采用“三限双竞+摇号”的方式出让，即限地价、限普通商品住房平均销售价格、限企业自持的保障性租赁住房建筑面积，竞地价、竞企业自持的保障性租赁住房建筑面积，达到最高限制建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

其中起拍价最高者为龙华区民治街道的5.7万平方米地块，其为商业用地+二类居住用地+绿地+道路用地综合用地，位于深圳北站国际商务区重点片区，规划建筑面积达45.8万平方米，起拍价高达79.69亿元，地块最高限价91.64亿元。

其中住宅房价最高者为前湾片区九单元06街坊地块，其为纯住宅用地，出让面积2.4万平方米，规划建筑面积11.9万平方米，起拍价44.6亿元，地块最高限价51.29亿元。若以最高价落锤，成交楼面价将达到4.29万元/平方米，而普通商品住房销售限价（均价）为10.71万元/平方米（不含室内装修价格），房地价差在6.5万元/平方米左右，亦是本轮差距最大的一宗。

事实上，这一限价相比于去年三批次出让的前海地块9.2万元/平方米的住宅价格高出了约1.5万元/平方米。前海是不少深圳购房者的打新热地，周边有前海龙光天镜、前海润峯府项目均已售罄，作为稀缺地块，其未来的住宅限价也是当前前海三湾里的最高定价。

此外，光明公明A642-0506地块此次的住宅毛坯限价为4.72万元/平方米，相比于去年供地时光明地块的4.22万/平方米限价要高出约5000元/平方米。

两宗地块住宅限价的松动也在一定程度上体现了深圳供地的诚意。

“此次供应的16宗地底价制定较为合理、地块区位较优质，最高限价在一批次供地基础上继续提升，这些举措延续了一批次供地的特征，且进一步强化这种示好，传达继续给开发商让利的特征，希望在供给端能激发市场的活力。”李宇嘉如是说。

2022年深圳首轮供地中，部分地块限价也较2021年时有5%-10%的上涨，房企利润空间有所保证，又叠加地块数量较少，彼时的8宗涉宅地全部溢价15%成交，合计收金193.3亿元，一跃成为当期供地最热城市，也止住了从2021年集中供地以来逐渐下滑的成交溢价率态势。至于此次能否延续首轮热度，还需交由时间来检验。

值得注意的是，持续低迷的深圳楼市近期已经出现了一定回暖趋势。

克而瑞数据显示，5-6月深圳新房市场持续放量，成交情况也有复苏迹象，6月新房成交面积为31.42万平方米，环比上涨约68%；二手房热度则稍逊一筹，成交21.54万平方米，同比微降0.22%。市场观望氛围开始减弱，看房活动和买房决策趋于活跃。

楼市热度的变动也将在一定程度上影响着土地市场的成交。

李宇嘉直言，相比于上海、杭州等热点一二线城市，深圳新房市场回升较慢，二手房市场持续低迷导致市场预期更加低迷，这可能是影响深圳土地市场最大的变量。其也预测，下半年深圳新房市场回升会更明显，这也会带动土地市场好转。

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